«Στη Σαντορίνη υπάρχει μια δόμηση η οποία έγινε τις τελευταίες δεκαετίες και είναι στα όρια του δημόσιου κτήματος, μέσα στην Καλντέρα. Είχα κάνει μια χαρτογράφηση το 2002 για το όριο της δημόσιας περιουσίας στη Σαντορίνη, και από το 2002 μέχρι τώρα, ειδικά τις περασμένες δεκαετίες, αυτό το όριο είχε καταστρατηγηθεί. Είναι κτίσματα επικρεμάμενα μέσα στην Καλντέρα. Οι πισίνες ειδικά είναι μια κατασκευή που δεν μπορούμε να υπολογίσουμε».
Ευθύμιος Λέκκας, καθηγητής Δυναμικής Τεκτονικής Εφαρμοσμένης Γεωλογίας & Διαχείρισης Φυσικών Καταστροφών, πρόεδρος του ΟΑΣΠ, 3 Φεβρουαρίου 2025, ΕΡΤ
Η έξαρση της σεισμικής δραστηριότητας στη θαλάσσια περιοχή μεταξύ Σαντορίνης και Αμοργού και οι φόβοι για ένα «ξύπνημα» του ηφαιστείου, δεν προκάλεσαν μόνο ένα κύμα φυγής κατοίκων και επισκεπτών από το διάσημο νησί –το «νησί του Instagram», όπως το αποκαλούν τα ξένα Μέσα, που περιγράφουν τις εξελίξεις των τελευταίων 24ωρων με ξεχωριστό ενδιαφέρον καθώς η Σαντορίνη είναι ένας κατ’ εξοχήν δημοφιλής τουριστικός προορισμός σε παγκόσμια κλίμακα. Προκάλεσαν και μια ανησυχία για το τι μπορεί να συμβεί στην περίφημη Καλντέρα ακόμα και αν δεν υπάρξει ο μεγάλος σεισμός που πολλοί φοβούνται.
Διότι εδώ και αρκετά χρόνια, οι κίνδυνοι για τα κτίσματα στις περιοχές που βλέπουν προς την Καλντέρα είναι γνωστοί, δεν είναι απλά κοινό μυστικό, αλλά έχουν καταγραφεί σε επίσημα έγγραφα: οι εν λόγω προβληματισμοί έχουν τεθεί τόσο σε ειδική χωροταξική μελέτη όσο και σε αποφάσεις του Συμβουλίου της Επικρατείας· πολλά από τα εν λόγω κτίστματα έχουν θεμελιωθεί σε ασταθές έδαφος, ενώ άλλα, τα γνωστά υπόσκαφα, εκτείνονται σε μεγάλο βάθος χωρίς καλή στήριξη.
«Το πρόβλημα στατικότητας ενισχύεται από τη συνεχή και εντατική κατασκευαστική δραστηριότητα, που είναι συγκεντρωμένη σε μικρές περιοχές με μεγάλη αστάθεια. Οι νεότερες κατασκευές, που αντικαθιστούν τις παλαιότερες και ελαφρύτερες υπόσκαφες, είναι από οπλισμένο σκυρόδεμα, με συνέπεια να παρουσιάσουν, ενδεχομένως, πολύ διαφορετική συμπεριφορά σε μελλοντικές σεισμικές δονήσεις και να οδηγήσουν, κατ’ επέκταση, σε σοβαρότερες καταστροφές» είναι μια χαρακτηριστική αναφορά που συναντάς συχνά σε επίσημα κείμενα.
Σε αυτές τις περιοχές, βάσει Προεδρικών Διαταγμάτων, κανονικά απαγορεύεται η δόμηση νέων κτιρίων και επιτρέπεται μόνο η ανακατασκευή και διατήρηση των υπαρχόντων κτισμάτων, καθώς και «μικρής κλίμακας» εργασίες, όπως, για παράδειγμα, αλλαγή κουφωμάτων. Ωστόσο, τον περασμένο Νοέμβριο ψηφίστηκε σε νόμο η «αναστολή έκδοσης οικοδομικών αδειών για νέα κτίρια» στην Καλντέρα. Τι ήθελε να πει ο νομοθέτης; Αφού δεν επιτρεπόταν η δόμηση, προς τι η αναστολή έκδοσης νέων αδειών;
Στη διαβούλευση που προηγήθηκε αποκαλύφθηκε, μεταξύ άλλων, ότι στην υπηρεσία Δόμησης της Θήρας υπάρχουν μόνο τρεις μηχανικοί, υπεύθυνοι για επιπλέον τέσσερα γειτονικά νησιά εκτός από τη Σαντορίνη, οι οποίοι θα έπρεπε να ελέγξουν όλες τις οικοδομικές άδειες σε βάθος πενταετίας στις περιοχές που βλέπουν στην Καλντέρα μέσα σε ελάχιστο χρονικό διάστημα.
Σαν να μην έφταναν αυτά, οι χάρτες που όριζαν τις περιοχές όπου κανονικά δεν επιτρεπόταν η δόμηση εμφανίζονταν «τροποποιημένοι» κατά εκατοντάδες στρέμματα. Σε βαθμό που βουλευτής Κυκλάδων της ΝΔ, Μάρκος Καφούρος, αναφέροντας ότι έχουν κατατεθεί αιτήματα πολεοδομικών αδειών στις υπηρεσίες κατά παράβαση των Προεδρικών Διαταγμάτων, υπέβαλε ερώτηση προς τον αρμόδιο υπουργό Περιβάλλοντος και Ενέργειας, Θεόδωρο Σκυλακάκη, σχετικά με το τι εξυπηρετεί αυτή η τροποποίηση, αλλά και για ποια αναστολή έκδοσης αδειών για νέα κτίρια μιλάμε, αφού έτσι κι αλλιώς η δόμηση απαγορεύεται…
Το ιστορικό για τις οικοδομικές άδειες
Το 2012 αποφασίστηκε η τροποποίηση ΠΔ του 1990, το οποίο καθόριζε της ζώνες οικιστικού ελέγχου της Σαντορίνης, ανάμεσά τους και των περιοχών που βλέπουν στην Καλντέρα και έχουν μεγάλες κλίσεις: πρόκειται για τη Ζώνη με στοιχείο Ι. Στις σχετικές εισηγήσεις της Διεύθυνσης Χωροταξίας του υπουργείου Περιβάλλοντος, Ενέργειας και Κλιματικής Αλλαγής, αλλά και σε μετέπειτα έγγραφο του προϊσταμένου της εν λόγω Διεύθυνσης προς το Συμβούλιο της Επικρατείας, αναφερόταν ότι την τροποποίηση του ΠΔ υπαγόρευσαν, μεταξύ άλλων, η ανάγκη «προστασίας, διατήρησης και ανάδειξης των μοναδικών τοπίων και γεωμορφωτικών σχηματισμών που υφίστανται ισχυρή πίεση αλλοίωσης», αλλά και η επιτακτική ανάγκη «μελέτης και αντιμετώπισης προβλημάτων γεωλογικού χαρακτήρα για λόγους ασφαλείας στη Ζώνη με στοιχείο Ι».
Λίγο μετά την έκδοση του ΠΔ του 1990 διαπιστώθηκε η ανάγκη τροποποίησής του και για τον σκοπό αυτό, το τότε υπουργείο Περιβάλλοντος, Χωροταξίας και Δημοσίων Έργων ανέθεσε την εκπόνηση Ειδικής Χωροταξικής Μελέτης, που ολοκληρώθηκε το 1997. Σε αυτή αναφερόταν ότι η ηφαιστειακή και η τεκτονική δραστηριότητα, σε συνδυασμό με τα γεωτεχνικά προβλήματα που προκαλούνται από την απότομη μορφολογία ιδίως των περιοχών που «βλέπουν» προς την Καλντέρα και οι οικισμοί Φηρά, Ημεροβίγλι, Καρτεράδο, Οία και Θηρασιά υφίστανται τις μεγαλύτερες καταστροφές, διότι οι σεισμοί που εκδηλώνονται είναι τουλάχιστον κατά μισό βαθμό ισχυρότεροι από αυτούς στις υπόλοιπες περιοχές του νησιού. Επίσης, στις περιοχές αυξημένης επικινδυνότητας οι πιθανότητες ρηγματώσεων του εδάφους είναι αυξημένες, γεγονός που επηρεάζει καθοριστικά τα κτίσματα.
«Ειδικά σε σχέση με τα πρανή της Καλντέρας, παρατηρείται ότι η μορφολογία και η δομή τους διαδραματίζει καθοριστικό ρόλο για τον βαθμό σεισμικής επικινδυνότητας στην περιοχή, ιδίως διότι οι κυριότεροι οικισμοί του νησιού (Φηρά και Οία) βρίσκονται πάνω σε αυτή». Ιδιαίτερα, τονίζεται στην Ειδική Χωροταξική Μελέτη του 1997 ότι πολλά κτίσματα στους προαναφερόμενους οικισμούς έχουν θεμελιωθεί σε ασταθές κισσηρώδες έδαφος, με αποτέλεσμα να παρατηρούνται ρωγμές στους τοίχους, καθώς και σε υπόσκαφα (γαλαρίες μέσα στην κίσσηρη), που εκτείνονται συχνά σε μεγάλο βάθος χωρίς ουσιαστική αντιστήριξη.
Το 2017 το Συμβούλιο της Επικρατείας, σε αποφάσεις του, έκρινε νόμιμη την τροποποίηση της Ζώνης Οικιστικού Ελέγχου Θήρας-Θηρασιάς και τις ρυθμίσεις του σχετικού διατάγματος που θέτει αυστηρότερους όρους δόμησης ακινήτων, ώστε να διαφυλαχθεί ανάμεσα σε άλλα και η Καλντέρα.
«Το πρόβλημα στατικότητας ενισχύεται από τη συνεχή και εντατική κατασκευαστική δραστηριότητα, που είναι συγκεντρωμένη σε μικρές περιοχές με μεγάλη αστάθεια. Οι νεότερες κατασκευές, που αντικαθιστούν τις παλαιότερες και ελαφρύτερες υπόσκαφες, είναι από οπλισμένο σκυρόδεμα, με συνέπεια να παρουσιάσουν, ενδεχομένως, πολύ διαφορετική συμπεριφορά σε μελλοντικές σεισμικές δονήσεις και να οδηγήσουν, κατ’ επέκταση, σε σοβαρότερες καταστροφές. Σε σχέση με τις υπόσκαφες κατασκευές, επισημαίνεται ότι αποτελούν μεν την παραδοσιακή αρχιτεκτονική του νησιού, πλην η ανέγερσή τους προκαλεί προβλήματα στις υπερκείμενες κατασκευές που θεμελιώνονται στην επιφάνεια του εδάφους, για τον λόγο δε αυτό απαιτείται προηγούμενος έλεγχος του υπεδάφους για τη θεμελίωση» αναφέρεται στις αποφάσεις του ΣτΕ, το οποίο επικαλείται και στοιχεία την Ειδική Χωροταξική Μελέτη του 1997.
Ετσι, στη Ζώνη Ι απαγορεύθηκε η δόμηση ή η αλλοίωση της μορφολογίας του τοπίου και του φυσικούς περιβάλλοντος. Κατ’ εξαίρεση επετράπη, βάσει της τροποποίησης του προεδρικού διατάγματος από το 2012 και μετά, «η ανακατασκευή/επισκευή και διατήρηση των νομίμων υφιστάμενων κτισμάτων θόλων, χωρίς επέκταση» (θολωτά κτίσματα στην Καλντέρα).
Επίσης κατ’ εξαίρεση επετράπησαν οι συγκεκριμένες εργασίες μικρής κλίμακας: α) επισκευές και χρωματισμός όψεων, β) αλλαγή και συντήρηση κουφωμάτων στο ίδιο άνοιγμα, γ) επισκευή στέγης. Με λίγα λόγια έκδοση οικοδομικών αδειών για νέα κτίρια, ή για επέκταση ήδη υπάρχοντων δεν προβλεπόταν. Αντίθετα, οικοδομικές άδειες για ανακατασκευή, επισκευή και διατήρηση των υφιστάμενων, καθώς και για μικρής κλίμακας εργασίες –συγκεκριμένα αυτών που προαναφέρθηκαν– επιτρεπόταν να εκδίδονται.
Στα τέλη Αυγούστου 2024 ξεκίνησε η δημόσια διαβούλευση του σχεδίου νόμου με τίτλο «Ρυθμίσεις για τον εκσυγχρονισμό της διαχείρισης αποβλήτων, τη βελτίωση του πλαισίου εξοικονόμησης ενέργειας, την ανάπτυξη των έργων ενέργειας και την αντιμετώπιση πολεοδομικών ζητημάτων». Το Αρθρο 71 του εν λόγω σχεδίου αφορούσε την «αναστολή έκδοσης οικοδομικών αδειών στην περιοχή της Καλντέρας».
Αυτό που προτεινόταν ήταν να ανασταλεί στη Ζώνη Ι η έκδοση οικοδομικών αδειών για «νέα κτίρια ή επεκτάσεις υφιστάμενων κτιρίων και πισινών ή άλλων υδάτινων επιφανειών» έως την έγκριση του Ειδικού Πολεοδομικού Σχεδίου και όχι πέραν της 31ης Δεκεμβρίου 2025. Επίσης, οι ιδιοκτήτες των κτισμάτων με χρήση τουρισμού, αναψυχής ή υγειονομικού ενδιαφέροντος στη Ζώνη Ι να εκπονήσουν μελέτη στατικής επάρκειας μέσα σε δύο χρόνια από τη ψήφιση του νομοσχεδίου. Και η υπηρεσία Δόμησης του Δήμου να διενεργήσει έως τις 31 Δεκεμβρίου 2024 έλεγχο στο σύνολο των οικοδομικών αδειών που εκδόθηκαν την τελευταία πενταετία στη Ζώνη Ι.
Στη διαβούλευση για το νομοσχέδιο συμμετείχε και στέλεχος του Αυτοτελούς Τμήματος Υπηρεσιών Δόμησης και Πολεοδομικών Εφαρμογών του Δήμου Θήρας. Στο σχόλιό του, αφού παρέθεσε την ισχύουσα νομοθεσία από το Προεδρικό Διάταγμα του 1990 και την τροποποίησή του το 2012, επεσήμανε ότι «στη Ζώνη Ι απαγορεύεται η έκδοση οικοδομικών αδειών για νέα κτίρια ή επεκτάσεις υφιστάμενων κτιρίων και πισινών ή άλλων υδάτινων επιφανειών» (σ.σ. άλλες υδάτινες επιφάνειες είναι για παράδειγμα τα τζακούζι).
Επιπλέον, το στέλεχος της υπηρεσίας Δόμησης, ανέφερε το εξής: «Σας γνωρίζουμε ότι είναι αδύνατος ο έλεγχος από την οικεία Υπηρεσία Δόμησης έως τις 31 Δεκεμβρίου 2024 στο σύνολο των οικοδομικών αδειών που έχουν εκδοθεί την τελευταία πενταετία στην ζώνη Ι λόγω της τραγικής υποστελέχωσης (στην Υπηρεσία Δόμησης Θήρας υπηρετούν τρείς (3) μηχανικοί με χωρική αρμοδιότητα πέντε (5) νήσων, δηλαδή Ιο, Σίκινο, Φολέγανδρο, Ανάφη και Θήρα στον δήμο της οποίας ανήκει και η νήσος Θηρασιά» επεσήμανε το στέλεχος στις 11 Σεπτεμβρίου 2024.
Ερώτηση στον αρμόδιο υπουργό
Στα τέλη Σεπτεμβρίου, λίγο μετά την ολοκλήρωση της διαβούλευσης, ο βουλευτής Κυκλάδων κ. Καφούρος κατέθεσε ερώτηση προς τον υπουργό Περιβάλλοντος και Ενέργειας κ. Σκυλακάκη, στην οποία ανέφερε ότι στον χάρτη που συνόδευε το σχέδιο νόμου «έχουν αφαιρεθεί από τη Ζώνη Ι (όπου ρητά απαγορεύεται η δόμηση) δύο τουλάχιστον ιδιοκτησίες εκατοντάδων στρεμμάτων, η μία στο νότιο άκρο των Φηρών (Θήρας) και η άλλη στην περιοχή Μεγαλοχωρίου», καθώς και ότι «παράλληλα κατατέθηκαν στο αρμόδιο τμήμα Πολεοδομίας, οικοδομικές άδειες για εκτέλεση εργασιών, κατά παράβαση του ισχύοντος Προεδρικού Διατάγματος».
Ο βουλευτής προσέθετε ότι «σε άλλες δε περιοχές ο επισυναπτόμενος χάρτης συμπεριέλαβε εντός της Ζώνης Ι μικρές ιδιοκτησίες οι οποίες ανήκαν μέχρι σήμερα στη Ζώνη ΙΙΙ». Ο κ. Καφούρος ρωτούσε να μάθει για ποιους λόγους ο χάρτης της Ζώνης Ι στο σχέδιο νόμου τροποποιήθηκε σε σχέση με αυτούς των ΠΔ και πού αποσκοπεί η τροποποίηση αυτή. Επιπλέον, αν προτίθενται να διορθώσουν τον χάρτη στο τελικό νομοσχέδιο και «προς τι εξυπηρετεί η αναστολή έκδοσης ορισμένων αδειών στη Ζώνη Ι όταν αυτό ρητά και κατηγορηματικά προβλέπεται από τα Προεδρικά Διατάγματα του 1990 και του 2012». Ακόμα, «τι σκοπεύετε να κάνετε για τις αιτήσεις έκδοσης οικοδομικών αδειών στη Ζώνη Ι, που ήδη υποβλήθηκαν στην τοπική πολεοδομία κατά παράβαση των Προεδρικών Διαταγμάτων».
Η απάντηση που έλαβε από τον υφυπουργό Περιβάλλοντος και Ενέργειας Νικόλαο Ταγαρά, ήταν ότι οι ζώνες αφορούσαν και αρχαιολογικούς χώρους και ότι «κατά τη σχεδιαστική ερμηνεία του Χάρτη της Ζώνης Οικιστικού Ελέγχου τα πολύγωνα των ανωτέρω αρχαιολογικών χώρων (…) σχεδιάστηκαν ξέχωρα από τη Ζώνη Ι (…) και δεν περιλήφθηκαν στο χάρτη του σχεδίου νόμου. Υπάρχει δυνατότητα να συμπεριληφθούν».
«Υπογραμμίζεται ότι το σχέδιο νόμου δεν τροποποιεί ή καταργεί με οιονδήποτε τρόπο το Προεδρικό Διάταγμα της Ζώνης Οικιστικού Ελέγχου Θήρας, η οποία συνεχίζει να ισχύει και να διατηρεί τα όρια και το καθεστώς μη δόμησης της Ζώνης Ι της Καλντέρας. Συνεπώς η όποια κατάθεση αιτήσεων για την προέγκριση/έκδοση Οικοδομικών Αδειών στη ζώνη αυτή δεν έχει κάποιο νομικό έρεισμα υποβολής ή διεκπεραίωσης της από τις αρμόδιες υπηρεσίες» πρόσθεσε.
«Σχετικά με τις ήσσονος έκτασης επικαλύψεις μεταξύ της Ζώνης Ι και της Ζώνης ΙΙΙ που αφορά στη λοιπή εκτός σχεδίου περιοχή της ΖΟΕ, αναφέρουμε ότι το όριο της ζώνης Ι προέκυπτε από σχέδιο χρονολογίας του 1990 και κλίμακας 1:25.000, για το οποίο στο ΦΕΚ έγκρισής του δεν αναφέρεται σύστημα συντεταγμένων. Κατά την μεταφορά του στο ισχύον σύστημα συντεταγμένων ΕΓΣΑ 1987 και σε διαγράμματα μικρότερης κλίμακας 1:5.000, είναι εύλογο ότι προκύπτουν κάποιες διαφοροποιήσεις, οι οποίες θα εγκριθούν και θα εξορθολογιστούν στην έγκριση του Ειδικού Πολεοδομικού Σχεδίου».
Τελικά το νομοσχέδιο ψηφίστηκε στις αρχές Νοεμβρίου με τη διορία της υπηρεσία Δόμησης για τον έλεγχο των οικοδομικών αδειών σε βάθος πενταετίας να παρατείνεται για τα τέλη Ιουνίου του 2025, προφανώς λόγω των ελλείψεων σε προσωπικό.
Οσο για «το πρόβλημα στατικότητας» που «ενισχύεται από τη συνεχή και εντατική κατασκευαστική δραστηριότητα» σε μικρές περιοχές με μεγάλη αστάθεια, όπως αναφέρονταν στις αποφάσεις του Συμβουλίου της Επικρατείας που επικαλούνταν στοιχεία από την Ειδική Χωροταξική Μελέτη του 1997; Στα μέσα Νοεμβρίου παρουσιάστηκαν στην Σαντορίνη τα τρία σενάρια της μελέτης του Ειδικού Πολεοδομικού Σχεδίου, τα οποία παρακολούθησαν και ανέλυσαν μέλη του Συλλόγου Μηχανικών Θήρας. Ανάμεσα στις προτάσεις και θέσεις τους ήταν «να συμπληρωθεί στις επιτρεπόμενες εργασίες και η στατική ενίσχυση νομίμως υφιστάμενων κτισμάτων» της Ζώνης Ι, η οποία προφανώς δεν προβλεπόταν…