Μέχρι και σήμερα οι πολεοδομίες εξέδιδαν οικοδομικές άδειες για όλα τα νόμιμα οικόπεδα κείμενα εκτός ρυμοτομικών σχεδίων πόλεων ή εκτός ορίων νομίμως υφιστάμενων οικισμών, άνω των 4.000 τετραγωνικών μέτρων (και σε ορισμένες περιοχές άνω των 8.000 ή 20.000 τετραγωνικών μέτρων) εφόσον έχουν δημιουργηθεί πριν από το 2003, ακόμη και αν δεν έχουν πρόσωπο σε δρόμο, αλλά έχουν εξασφαλισμένη πρόσβαση -σε μία διασταλτική ερμηνεία του τι είναι και πότε υπάρχει «πρόσωπο σε κοινόχρηστο δρόμο» στα εκτός σχεδίου ακίνητα, αλλα και του τι ακριβώς νοείται ως κοινόχρηστος δρόμος.
Το θέμα της εκτός σχεδίου δόμησης ήρθε στο προσκήνιο μετά από σχετικές αποφάσεις του Συμβουλίου της Επικρατειας, με πιο γνωστή αυτή της Πάτμου (176/2023) που εκδόθηκε τον περασμένο Φεβρουάριο, σύμφωνα με την οποία δεν αρκεί το ελάχιστο εμβαδόν των 4 στρεμμάτων ώστε κάποιος να έχει τη δυνατότητα να κτίσει, καθώς χρειάζεται να αποδειχθεί ότι το οικόπεδο έχει πρόσωπο σε κοινόχρηστο δρόμο – και ενώ υπάρχει διαφορετική νομική και πολεοδομική ερμηνεία της κοινόχρηστης οδού.
Με σειρά αποφάσεών του το ΣτΕ έκρινε ότι ούτε η αρτιότητα ούτε η πρόσβαση σε δρόμο είναι αρκετές για την έκδοση οικοδομικής άδειας, ζητώντας αυστηρούς όρους για την αρτιότητα και για το τι είναι δρόμος.
Στο θέμα παρεμβαίνει τώρα με νομοθετική ρύθμιση η κυβέρνηση σε μια προσπάθεια ερμηνείας των εν λόγω προϋποθέσεων -ειδικά ως προς το «πρόσωπο σε δρόμο», μιλώντας για πρόσωπο σε υπάρχουσα (όχι αναγνωρισμένη) οδό με συγκεκριμένα γεωμετρικά χαρακτηριστικά.
Μάλιστα η ρύθμιση που παρουσιάστηκε από τον αρμόδιο υπουργό, Θοδωρή Σκυλακάκη, στο υπουργικό συμβούλιο της Τετάρτης, χωρίς πάντως να γίνουν γνωστές περισσότερες πληροφορίες για το περιεχόμενο της, δεν θα είναι οριστική αλλά μεταβατική μέχρι την ολοκλήρωση του πολεοδομικού σχεδιασμού και θα αφορά την περίοδο έως 31 Δεκεμβρίου 2025, οπότε και υπολογίζεται πως θα έχει ολοκληρωθεί ο καθορισμός των κοινόχρηστων δρόμων.
Κατά μία ανάγνωση, όπως για παράδειγμα στο σχετικό ρεπορτάζ της εφημερίδας «Καθημερινή» η νομοθετική ρύθμιση του υπουργείου Περιβάλλοντος αποσκοπεί στο «ξεκλείδωμα» της δόμησης σε εκτός σχεδίου περιοχές, με παράκαμψη των αποφάσεων του Συμβουλίου της Επικρατείας για τις ελάχιστες απαραίτητες προϋποθέσεις.
Ως αντιστάθμισμα για τη… διευκόλυνση, για την έκδοση οικοδομικής άδειας οικοπέδων εκτός σχεδίου θα προβλέπεται η θέσπιση τέλους υπέρ του Πράσινου Ταμείου το οποίο θα κατατίθεται στο Ταμείο Παρακαταθηκών και Δανείων και θα διατίθεται αποκλειστικά για έργα υποδομής και προσαρμογής στην κλιματική αλλαγή.
Προ ημερών η εφημερίδα «Τα ΝΕΑ» παρουσίασε την «ακτινογραφία» της ρύθμισης σύμφωνα την οποία:
Α) Οικόπεδα που δημιουργήθηκαν από 31 Μαΐου 1985 μέχρι και 31 Δεκεμβρίου 2003. Αυτά, προκειμένου να οικοδομηθούν, θα πρέπει να έχουν πρόσωπο ή να εφάπτεται το ένα εκ των ορίων τους σε μήκος τουλάχιστον 3,5 μέτρων σε οδό που: 1ον) εμφανίζεται σε αεροφωτογραφίες πριν από τις 27 Ιουλίου 1977 και έχει πλάτος τουλάχιστον 3,5 μέτρων, 2ον) συνδέεται με διεθνή, επαρχιακή, δημοτική ή κοινοτική οδό ή εγκαταλελειμμένα τμήματα αυτών, και 3ον) αυτή να έχει διανοιχτεί με απόφαση κρατικού οργάνου, είτε να είναι καταχωρισμένη στα κτηματολογικά βιβλία, είτε να έχουν πραγματοποιηθεί εργασίες οδοστρωσίας της από αρμόδια για τη συντήρηση και βελτίωση των οδών Αρχή, είτε οργανισμό, είτε να διέρχεται από αυτήν δίκτυο κοινής ωφελείας.
Β) Οικόπεδα που δημιουργήθηκαν πριν από το 1985. Προκειμένου τα οικόπεδα αυτά να είναι οικοδομήσιμα, θα πρέπει να έχουν πρόσωπο ή να εφάπτεται το ένα από τα όριά τους σε μήκος τουλάχιστον 3,5 μέτρων σε οδό που 1ον) εμφανίζεται σε αεροφωτογραφίες πριν από τις 27 Ιουλίου 1977, 2ον) έχει πλάτος τουλάχιστον 3,5 μέτρων, και 3ον) έχει διανοιχτεί με απόφαση κρατικού οργάνου, είτε είναι καταχωρισμένη με την ένδειξη «ΕΚ» (ειδική έκταση), είτε έχουν πραγματοποιηθεί εργασίες οδοστρωσίας από αρμόδια για τη συντήρηση και βελτίωση των οδών Αρχή, είτε να διέρχεται από αυτήν δίκτυο κοινής ωφελείας.
Γ) Οικόπεδα που μπορούν να οικοδομηθούν είναι και αυτά τα οποία διαθέτουν νόμιμη δουλεία διόδου, προ του ’85, με πλάτος τουλάχιστον 3,5 μέτρων, η οποία να συνδέεται με διεθνή, επαρχιακή, δημοτική ή κοινοτική οδό ή εγκαταλελειμμένα τμήματα αυτών.
Πηγές που επικαλούνταν«Τα ΝΕΑ», ανέφεραν ότι μετά τη λήξη της μεταβατικής διάταξης, οικόπεδα που βρίσκονται σε εκτός σχεδίου περιοχές και στερούνται προσώπου σε αναγνωρισμένο κοινόχρηστο δρόμο, θα επανακτήσουν δικαίωμα δόμησης, κατά περίπτωση, όταν ολοκληρωθεί η διαδικασία καταγραφής του δικτύου κοινόχρηστων δρόμων με το αντίστοιχο Τοπικό Πολεοδομικό Σχέδιο της περιοχής.
Απο την πλευρά τους, πηγές του υπουργείου Περιβάλλοντος διευκρίνιζαν την Τετάρτη (30 Νοεμβρίου) ότι οι τελικές ρυθμίσεις για την εκτός σχεδίου δόμηση θα παρουσιαστούν σε υπουργικό συμβούλιο στα μέσα Δεκεμβρίου.