Η Εύα Σάχινγκερ παντρεύτηκε το 1968, στα 22 της και έκανε αίτηση για κοινωνική στέγαση. Ευτυχώς, ζούσε στη Βιέννη, η οποία έχει μερικές από τις καλύτερες δημόσιες κατοικίες στον κόσμο. Η Εύα ήταν δασκάλα και ο σύζυγός της, Κλάους-Πέτερ, λογιστής στο σύστημα Μέσων Μαζικής Μεταφοράς της πόλης. Είχε μεγαλώσει στο κέντρο της πόλης, σε ένα συγκρότημα πέντε κτιρίων με δημόσιες κατοικίες που ήταν κτισμένα γύρω από μια αυλή. Σε ένα από αυτά τα διαμερίσματα ζούσε η γιαγιά της, που τη φρόντιζε από τις 6 το πρωί μέχρι τις 6 το βράδυ· και η Εύα έπαιζε όλη μέρα στην αυλή με φίλους από το συγκρότημα.
Η μητέρα της, η οποία μετά από το διαζύγιό της νοικίαζε ένα ιδιωτικό διαμέρισμα, είχε κάνει επίσης πρόσφατα αίτηση για στέγαση σε κατοικία του Δημοσίου, η οποία της προσφέρθηκε τελικά, το 1971. Ωστόσο, η Εύα είχε αποκτήσει ένα κοριτσάκι και η μητέρα της αποφάσισε ότι το διαμέρισμα, που βρισκόταν στην 21η Περιφέρεια, στο βορειοανατολικό άκρο της πόλης, χρειαζόταν περισσότερο στην κόρη της και της το πρόσφερε. Η διαρρύθμιση άρεσε στο ζευγάρι: Το διαμέρισμα ήταν 68 τμ, είχε όμως δύο υπνοδωμάτια, σαλόνι, τραπεζαρία, τουαλέτα και μπαλκόνι. Το ενοίκιο ήταν 700 σελίνια (περίπου 55 ευρώ, αν και το νόμισμα εισήχθη μόλις το 1999.) Η Εύα μετέφερε και τη θέση εργασίας της στην 21η Περιφέρεια, σε ένα σχολείο 15 λεπτά με τα πόδια από το νέο της διαμέρισμα.
Η Φραντσέσκα Μάρι γράφει στους New York Times ότι συνάντησε την Εύα Σάχινγκερ στα τέλη του περασμένου έτους. Κατά τη διάρκεια των τελευταίων 44 ετών, εξακολουθούσε να διδάσκει Αγγλικά· το ενοίκιό της είχε σχεδόν πενταπλασιαστεί, στα 270 ευρώ από 55, αλλά ο μισθός της είχε 20πλασιαστεί, φθάνοντας τα 3.375 ευρώ το μήνα από 150. να σημειωθεί ότι σύμφωνα με τον νόμο της Βιέννης, τα ενοίκια στις δημόσιες κατοικίες μπορούν να αυξηθούν μόνο όταν ο ετήσιος πληθωρισμός υπερβαίνει το 5%. Το 2007, όταν η κυρία Σάχινγκερ συνταξιοδοτήθηκε, το ενοίκιό της ήταν μόνο το 8% του εισοδήματός της· και επειδή ο σύζυγός της έβγαζε 4.000 ευρώ το μήνα, το ενοίκιό τους ανερχόταν στο 3,6% του συνολικού τους εισοδήματος.
Σε αυτό ακριβώς, όμως, στόχευε η πόλη της Βιέννης το 1919, όταν άρχισε να σχεδιάζει τα Gemeindebauten, τα παγκοσμίου φήμης δημόσια συγκροτήματα κοινωνικών κατοικιών. Πριν από τον Α΄Παγκόσμιο Πόλεμο, στη Βιέννη επικρατούσαν μερικές από τις χειρότερες συνθήκες στέγασης στην Ευρώπη, σημειώνει η Ιβ Μπλάου στο βιβλίο της, «Η Αρχιτεκτονική της Κόκκινης Βιέννης, 1919-1934». Πολλές οικογένειες της εργατικής τάξης, για να μπορούν να πληρώνουν το ενοίκιο τους, έπρεπε να έχουν υπενοικιαστές ή ενοικιαστές κρεβατιών (εργάτες ημερήσιας και νυχτερινής βάρδιας που κοιμόντουσαν στο ίδιο κρεβάτι σε διαφορετικές ώρες).
Την περίοδο του Μεσοπολέμου, λοιπόν, από το 1923 έως το 1934, το κυβερνών Σοσιαλδημοκρατικό Κόμμα επιχείρησε να αντιμετωπίσει το οξύ στεγαστικό πρόβλημα με το πρωτότυπο εγχείρημα κοινωνικού μετασχηματισμού «Κόκκινη Βιέννη»: κατασκεύασε 64.000 νέα διαμερίσματα σε 400 οικιστικά συγκροτήματα, αυξάνοντας την προσφορά κατοικιών της πόλης κατά περίπου 10%. Περίπου 200.000 άτομα, το ένα δέκατο του πληθυσμού, στεγάστηκαν σε αυτά τα κτίρια, με τα ενοίκια να ορίζονται στο 3,5% του μέσου εισοδήματος του ημιειδικευμένου εργάτη, ποσό αρκετό για να καλύψει το κόστος συντήρησης και λειτουργίας.
Η πρόσοψη του Schuhmeier-Hof ενός από τα πιο παλιά συγκροτήματα κοινωνικής στέγασης στη Βιέννη με 276 διαμερίσματα (Michael Kranewitter/Wikimedia Commons/CC BY-SA 3.0)
Οι ειδικοί αναφέρονται στα Gemeindebauten της Βιέννης ως «κοινωνική στέγαση», μια φράση που αποτυπώνει το ευρέως κοινό κοινωνικό όφελος που έχουν οι δημόσιες κατοικίες της πόλης και άλλες κατοικίες περιορισμένου κέρδους: τα Gemeindebauten υποδέχονται τη μεσαία τάξη, όχι μόνο τους φτωχούς. Στη Βιέννη, ένα τεράστιο ποσοστό -το 80% των κατοίκων- πληροί τις προϋποθέσεις για δημόσια στέγαση και από τη στιγμή που έχει κάποιος ένα συμβόλαιο, αυτό δεν λήγει ποτέ, ακόμα κι αν γίνει πλουσιότερος. Οι ειδικοί στον τομέα της στέγασης πιστεύουν ότι αυτή η προσέγγιση οδηγεί σε μεγαλύτερη οικονομική ποικιλομορφία εντός της δημόσιας κατοικίας και καλύτερα αποτελέσματα για τους ανθρώπους που ζουν σε αυτές.
Το 2015, προτού αγοράσουν ένα διαμέρισμα στην ιδιωτική αγορά, οι Σάχινγκερ έβγαζαν περίπου 80.000 ευρώ ετησίως, περίπου όσο ήταν το εισόδημα του μέσου νοικοκυριού των ΗΠΑ το 2021. Η Εύα και ο Κλάους – Πέτερ πλήρωναν φόρο εισοδήματος 26% και 29%, αντίστοιχα, αλλά μόλις το 4% του προ φόρου εισοδήματός τους προοριζόταν για το ενοίκιο. Ακόμα κι αν έκαναν νέο συμβόλαιο σήμερα για το διαμέρισμά τους, το μηνιαίο ενοίκιό τους θα ήταν περίπου 542 ευρώ, ή μόνο το 8% του εισοδήματός τους. Η γενναιόδωρη προσφορά κοινωνικής στέγασης της Βιέννης βοηθά στη μείωση του κόστους για όλους: το 2021, οι Βιεννέζοι που ζουν σε ιδιωτικές κατοικίες ξόδευαν για ενοίκιο και ηλεκτρική ενέργεια, κατά μέσο όρο το 26% του εισοδήματός τους μετά τη φορολόγηση, μόνο κατά τι περισσότερο από το ποσοστό του εισοδήματος για τη στέγαση των κατοίκων συνολικά (22%).
Στο μεταξύ, το 49% των ενοικιαστών στις ΗΠΑ (21,6 εκατομμύρια άνθρωποι) πληρώνουν στους ιδιοκτήτες περισσότερο από το 30% του προ φόρων εισοδήματός τους και το ποσοστό μπορεί να είναι ακόμη υψηλότερο στις ακριβές πόλεις. Στη Νέα Υόρκη, για παράδειγμα, ο μέσος όρος των ενοικιαστών ξοδεύει το 36% του προ φόρων εισοδήματός του στο ενοίκιο ενώ στην Ελλάδα τα πράγματα μπορεί να είναι ακόμη χειρότερα για τους ενοικιαστές καθώς τα ενοίκια έχουν πάρει την ανιούσα τα τελευταία χρόνια.
Στα μάτια των Αμερικανών (και στα δικά μας αναμφίβολα), το βιεννέζικο σύστημα μπορεί να φαντάζει απόλυτα σοσιαλιστικό. Αλλά αυτό που πραγματικά προκαλεί έκπληξη είναι το πώς η κοινωνική στέγαση δίνει στην οικονομική ζωή των Βιεννέζων μια εντελώς διαφορετική μορφή. Στο σημείο αυτό, σας αφήνουμε να φανταστείτε τι θα κάνατε με τα χρήματα που θα σας περίσσευαν αν τα έξοδα για τη στέγασή σας ήταν μόλις το 6% – 8% άντε το 10% του εισοδήματός σας, περίπου δηλαδή όπως των Σάχινγκερ, και όχι το 30% -40% ή ακόμα και το 50% των μηνιαίων εσόδων σας.
Η Βιέννη, υπογραμμίζει στους New York Times η Φραντσέσκα Μάρι, μάς προσκαλεί να οραματιστούμε έναν κόσμο στον οποίο η ιδιοκτησία σπιτιού δεν είναι ο μόνος τρόπος για να εξασφαλίσουμε ένα συγκεκριμένο μέλλον, και να φανταστούμε πώς θα μπορούσε να είναι η ζωή μας ως αποτέλεσμα.
Από την άλλη πλευρά, δεν μπορείς παρά να πάθεις κατάθλιψη αν σκεφτείς πόσο δύσκολη είναι η στέγαση στη χώρα μας, παρά τις παρεμβάσεις του κράτους που επιδοτεί την αγορά κατοικίας, με το πρόγραμμα «Σπίτι μου» να προσφέρει μια ικανοποιητική λύση τουλάχιστον σε νέα ζευγάρια ηλικίας 25-39 ετών.
Τι κάνουν σε άλλες χώρες; Θα μπορούσε η απάντηση στο στεγαστικό πρόβλημα να είναι ο έλεγχος ενοικίων, όπως στο Βερολίνο; Μπορεί να ήταν πριν από περίπου μια δεκαετία, προτού αρχίσουν οι επενδυτές και οι νέοι κάτοικοι να εισχωρούν στην πόλη, προκαλώντας τον πενταπλασιασμό της αξίας της γης. Τώρα, παρά τους νόμους για τη σταθεροποίηση των ενοικίων, ακόμη και τα διαμερίσματα που κανείς δεν ήθελε να αγοράσει πριν από 15 χρόνια είναι πλέον πανάκριβα. Και πολλοί κάτοικοι με προσιτά συμβόλαια ενοικίασης είναι «κλειδωμένοι» σε αυτά, επειδή θα ήταν πολύ ακριβό να μετακινηθούν. Απογοητευμένοι από τη συμπίεση των κατοικιών, οι εκπρόσωποι των ενοικιαστών πρότειναν πρόσφατα ένα μέτρο «απαλλοτρίωσης», το οποίο καλούσε τους ιδιοκτήτες με περισσότερες από 3.000 κατοικίες να πουλήσουν τις ιδιοκτησίες τους πίσω στην κυβέρνηση σε τιμές χαμηλότερες της αγοράς. Σε δημοψήφισμα του 2021, το 59% των Βερολινέζων ψήφισαν ναι, αλλά δεν είναι σαφές αν το μέτρο θα εφαρμοστεί ποτέ.
Θα μπορούσε, άραγε, η απάντηση να είναι η χαλάρωση των περιορισμών στις οικιστικές ζώνες, όπως έκανε το Τόκιο το 2002; Αυτό σίγουρα έχει βοηθήσει. Το 2014, κατασκευάστηκαν περισσότερες κατοικίες στο Τόκιο από ό,τι σε όλη την Αγγλία. Από τότε, οι τιμές των κατοικιών έχουν σταθεροποιηθεί. Συχνά επισημαίνεται, άλλωστε, ότι η πόλη χτίζει πενταπλάσιο αριθμό κατοικιών, κατά κεφαλήν, σε σχέση με την Καλιφόρνια. Αλλά η Ιαπωνία είναι μια πολύ διαφορετική αγορά λόγω του κινδύνου των σεισμών: Οι κανονισμοί αντισεισμικής δόμησης και οι σχετικές τεχνολογίες βελτιώνονται συνεχώς, με αποτέλεσμα οι κατασκευές συχνά να υποτιμούνται εντελώς μέσα σε 35 χρόνια. Τα παλαιότερα σπίτια συχνά υποσυντηρούνται και αντιμετωπίζονται όπως τα μεταχειρισμένα ρούχα ή τα αυτοκίνητα: μεταπωλούνται με ζημία.
Το παράδειγμα του Οκλαντ στη Νέα Ζηλανδία μπορεί να φαίνεται πιο εφαρμόσιμο. Το 2016, η πόλη, η οποία έχει μια από τις πιο ακριβές αγορές κατοικιών στον κόσμο, «αναβάθμισε» το 75% της οικιστικής γης της, αυξάνοντας τη νόμιμη ικανότητα για στέγαση κατά περίπου 300%, σε μια προσπάθεια να ενθαρρύνει την κατασκευή πολυκατοικιών κρατώντας χαμηλές τις τιμές. Σε περιοχές που αναβαθμίστηκαν, ο συνολικός αριθμός οικοδομικών αδειών, που χορηγήθηκαν (τρόπος εκτίμησης νέων κατασκευών) από το 2016 έως το 2021, υπερτετραπλασιάστηκε.
Το Sandleitenhof στο Οτακρίνγκ, το 16ο διαμέρισμα της Βιέννης ( /Wikimedia Commons/CC BY-SA 4.0)
Οπως προβλεπόταν, η σχετική αξία της υπανάπτυκτης γης αυξήθηκε, επειδή θα μπορούσε ξαφνικά να φιλοξενήσει περισσότερες κατοικίες και η σχετική αξία των οικιστικών μονάδων σε πυκνά αναπτυγμένες περιοχές μειώθηκε, μετριάζοντας τις υψηλές τιμές. Υπάρχουν όμως όρια στο τι μπορεί να κάνει το upzoning (αναβάθμιση περιοχών). Συχνά, από την παροχή όρων μεγαλύτερης πυκνότητας επωφελούνται οι κατασκευαστικές εταιρείες, που τιμολογούν τις νέες κατοικίες πολύ πάνω από το κόστος· κάτι που δεν προσφέρει ασφάλεια στους ενοικιαστές ούτε δημιουργεί άμεσα τον τύπο κατοικίας που χρειάζονται περισσότερο: οικονομικά προσιτή στέγαση.
Αυτό ακριβώς όμως είναι που διαφοροποιεί τη Βιέννη. Ισως καμία άλλη αναπτυγμένη πόλη στον κόσμο δεν έχει κάνει περισσότερα για να προστατεύσει τους κατοίκους από την εμπορευματοποίηση των κατοικιών. Στη Βιέννη, το 43% του συνόλου των κατοικιών είναι θωρακισμένο από την αγορά, πράγμα που σημαίνει ότι οι τιμές ενοικίασης αντικατοπτρίζουν το κόστος ή τα ποσοστά που ορίζει ο νόμος, και όχι «τι θα φέρει η αγορά» ή τι θα πληρώσει ένα άτομο που δεν έχει άλλες επιλογές. Η κυβέρνηση επιχορηγεί προσιτά διαμερίσματα για ένα ευρύ φάσμα εισοδημάτων. Το μέσο ακαθάριστο εισόδημα του νοικοκυριού στη Βιέννη είναι 57.700 ευρώ ετησίως, αλλά κάθε άτομο που βγάζει κάτω από 70.000 ευρώ πληροί τις προϋποθέσεις για μια μονάδα Gemeindebau. Και αφού μπεις, δεν υποχρεώνεσαι να φύγεις ποτέ, έστω και αν αρχίσεις να κερδίζεις περισσότερα. Η κυβέρνηση δεν ελέγχει ποτέ ξανά τους μισθούς.
Τα δύο τρίτα των ενοικιαζόμενων κατοικιών της πόλης καλύπτονται από τον έλεγχο των ενοικίων και όλοι οι ενοικιαστές προστατεύονται από την έξωση. Τέτοιοι κανονισμοί, όταν συνδυάζονται με επαρκή προσφορά, δίνουν στους ενοικιαστές ένα επίπεδο σταθερότητας συγκρίσιμο με σταθερά στεγαστικά δάνεια στις ΗΠΑ και αλλού. Ως αποτέλεσμα, τα νοικοκυριά στη Βιέννη –όπου δίνεται προτεραιότητα στην επιδότηση των κατασκευών- σε ποσοστό 80% επιλέγουν την ενοικίαση.
Στη Βιέννη, 100 χρόνια μετά την εφαρμογή της καινοτόμου στεγαστικής πολιτικής του Μεσοπολέμου, τόσο οι φτωχοί όσο και μεγάλο μέρος της μεσαίας τάξης, Αυστριακοί και μετανάστες, προτιμούν να ζουν όχι σε κάποιο υποβαθμισμένο προάστιο-γκέτο αλλά σε λιτά διαμερίσματα, λειτουργικά και φωτεινά, σε κρατικά κτίρια διάσπαρτα στο κέντρο της πόλης σχεδιασμένα από τους καλύτερους αρχιτέκτονες. Ο μέσος χρόνος αναμονής για να πάρεις ένα Gemeindebau είναι περίπου δύο χρόνια (κάθε δεδομένη στιγμή υπάρχουν περίπου 12.000 άτομα στη λίστα αναμονής και κάθε χρόνο στεγάζονται περίπου 10.000 ή περισσότερα άτομα). Οι κάτοικοι της Βιέννης —οποιοσδήποτε έχει σταθερή διεύθυνση για δύο χρόνια, είτε είναι πολίτης είτε όχι— μπορεί να υποβάλει αίτηση και οι αιτήσεις αξιολογούνται με βάση την ανάγκη.
Θετικό αποτέλεσμα παρά τα προβλήματα
Τα διαφορετικά εισοδήματα των ενοικιαστών είναι κάτι που σημαίνει ότι τα Gemeindebauten δεν στιγματίζονται ως γκέτο ή κατοικίες φτωχών. Αυτό δεν σημαίνει ότι η συμβίωση είναι χωρίς προβλήματα.
Το Karl-Marx-Hof, ένα από τα πιο διάσημα δημοτικά κτίρια στη Βιέννη και το μακρύτερο συνεχόμενο κτίριο κατοικιών στον κόσμο με μήκος περίπου 1050 μέτρα, άνοιξε το 1930 στο Ντέμπλινγκ, το 19ο διαμέρισμα της πόλης (Kasa Fue/Wikimedia Commons/CC BY-SA 4.0)
Η 23χρονη Νόμι Ανιάνβου, κόρη μιας Αυστριακής και ενός Νιγηριανού, και ιδρύτρια της Black Voices Austria, μεγάλωσε σε ένα Gemeindebau. Οπως είπε στους New York Times, όταν ήταν πέντε χρονών, ενώ έπαιζαν στην αυλή, ένα λίγο μεγαλύτερο λευκό αγόρι στο συγκρότημα αποκαλούσε τον αδερφό της φυλετική κηλίδα. Οι πατέρες, ακούγοντας τον καβγά, κατέβηκαν στην αυλή. Αλλά ο λευκός πατέρας δεν ζήτησε συγγνώμη· αντίθετα επανέλαβε, όσα είπε ο γιος του. Λίγα χρόνια αργότερα, πρόσθεσε η Ανιάνβου, ο πατέρας της έφυγε από τη χώρα λόγω των διακρίσεων στην εργασία και της ρατσιστικής μεταχείρισης από την αστυνομία.
Ωστόσο, συνολικά, η εμπειρία της με την κοινωνική στέγαση ήταν θετική. Το Gemeindebau είναι από μόνο του «ένα χωριό μέσα στην πόλη», είπε. Εκτίμησε ότι το 50% των γειτόνων της στο δικό της Gemeindebau είναι μετανάστες — «αντανακλά την κοινωνία», είπε στην Φραντσέσκα Μάρι. (Σε σχέση με τη Νέα Υόρκη, η Βιέννη έχει ένα ελαφρώς υψηλότερο ποσοστό κατοίκων που έχουν γεννηθεί στο εξωτερικό). Η συνομήλική της Σαφίγια, επίσης από την Αφρική – από τη Σομαλία- ζούσε σε ένα διαμέρισμα απέναντι από το δικό της και θα γινόταν η καλύτερή της φίλη. Ο πατέρας της Σαφίγια έφυγε επίσης εξαιτίας του ρατσισμού. Αλλά το οικονομικά προσιτό διαμέρισμα του Gemeindebau επέτρεψε στις μητέρες των κοριτσιών να διατηρήσουν τη σταθερότητά τους.
Αντίστοιχα, η Εζρά Οσμέν, κόρη τούρκων μεταναστών, μεγάλωσε στο «Sandleitenhof», ένα από τα μεγαλύτερα Geimendebauten, με αυλές που θυμίζουν βίλες και όταν ενηλικιώθηκε μετακόμισε στο δικό της στούντιο Gemeindebau. Η Οζμέν λέει ότι η προσιτή στέγαση της έδωσε τη σταθερότητα να κάνει διδακτορικό στις Καλές Τέχνες ενώ παράλληλα ακολουθούσε καριέρα ραπ. Βγάζει 1.000 – 2.000 ευρώ το μήνα από τις συναυλίες της και από τη διοργάνωση πολιτιστικών εκδηλώσεων: «Εχω αυτοκίνητο», είπε. «Μια Mercedes A-Class από τη δεκαετία του 1990. Τρώω έξω. Πίνω έναν καφέ έξω κάθε μέρα. Δεν έχω πολλά λεφτά. Αλλά ζω πλούσια».