Το έλλειμα στην αγορά κατοικιών, το οποίο σήμερα ανέρχεται σε 212.000 κατοικίες, προκειμένου να καλυφθεί η ζήτηση για τη στέγαση των νέων ζευγαριών και η ζήτηση για Airbnb που έχει αναδείξει ο τουρισμός, αναδεικνύει μελέτη της Τράπεζας Πειραιώς για την ελληνική αγορά ακινήτων.
Εναυσμα για την μελέτη της Τράπεζας αναφορικά με την πορεία της αγοράς κατοικίας αποτέλεσε η συνειδητοποίηση ότι συσσωρευτικά από το 2016 ως το 2022 ο ρυθμός αύξησης των τιμών οικιστικών ακινήτων έχει αυξηθεί κατά 14% περισσότερο σε σχέση με τον ρυθμό αύξηση ο οποίος θα δικαιολογείτο βάσει της εξέλιξης των θεμελιωδών μακροοικονομικών μεγεθών της ελληνικής οικονομίας.
Η αναζήτηση των παραγόντων που έχουν οδηγήσει σε αυτή τη σημαντική απόκλιση οδήγησε τους μελετητές στο συμπέρασμα ότι οι εξελίξεις στην ελληνική οικονομία τα χρόνια της κρίσης και της ύφεσης έχουν δημιουργήσει μια σημαντική ανισορροπία μεταξύ προσφοράς και ζήτησης οικιστικών ακινήτων, η οποία δυστυχώς θα είναι δύσκολο να γεφυρωθεί σε βραχυχρόνιο ορίζοντα.
Τα δεδομένα
Με βάση τα δεδομένα των τελευταίων τριών δεκαετιών προκύπτει ότι η δραστηριότητα στον τομέα των ακινήτων ήταν ένας σημαντικός μοχλός ανάπτυξης μεταξύ 1996-2007.
Στη συνέχεια φύσηξε “αντίθετος άνεμος” Από το 2008-2014 επήλθε η κατακόρυφη πτώση των τιμών ακινήτων με επίκεντρο τα χρόνια των μνημονίων, γεγονός το οποίο αντανακλά πλήρως τόσο τη μείωση του διαθέσιμου εισοδήματος και της κατανάλωσης των ελληνικών νοικοκυριών όσο και την απότομη και αντικυκλική αύξηση της φορολογίας των ακινήτων, δηλαδή την αύξηση της φορολογίας που επιβλήθηκε (ΕΤΗΔΕ, ΕΝΦΙΑ κλπ) σε μια περίοδο πτώσης των τιμών και των αγοροπωλησιών.
Αποτέλεσμα αυτών ήταν ο τομέας των ακινήτων από κινητήρια δύναμη της ελληνικής οικονομίας να μεταβληθεί σε ανασταλτικό παράγοντα οικονομικής δραστηριότητας και στη συνέχεια να περάσει στην πλήρη αφάνεια και ασημαντότητα.
Από το ναδίρ στην ανάκαμψη
Στη συνέχεια, με την έξοδο από τα μνημόνια, και όσο οι δυνάμεις της αγοράς παραμένουν σε λειτουργία και η ανάκαμψη των τιμών, παράλληλα με τη βελτίωση των συνθηκών ζήτησης και την άρση των χρηματοδοτικών περιορισμών, έχουν οδηγήσει τόσο σε αύξηση των οικοδομικών αδειών όσο και στην αύξηση των νέων επενδύσεων αυτών καθαυτών.
Πώς όμως ποσοτικοποιείται η ανισορροπία μεταξύ προσφοράς και ζήτησης;
Σύμφωνα με τους υπολογισμούς της μελέτης, η κατασκευαστική δραστηριότητα έφτασε στο απόγειό της το 2005 με την έκδοση 66.000 οικοδομικών αδειών, οι οποίες αντιστοιχούσαν σε 195.000 κατοικίες.
Εκτοτε η πτώση ήταν συνεχής, με αποτέλεσμα να οδηγηθούμε σε ιστορικά χαμηλά επίπεδα κατασκευαστικής δραστηριότητας την περίοδο 2012 και ύστερα, με ετήσια έκδοση αδειών που αντιστοιχεί σε 16.000 κατοικίες κατ’ έτος.
Συνακόλουθα, μεταξύ της απογραφής 2001-2011 καταγράφεται αύξηση του αριθμού των κατοικιών κατά 917.000, ενώ την επόμενη δεκαετία 2012-2022 υπολογίζουμε ότι προστέθηκαν μόνο 155 χιλιάδες.
Ταυτόχρονα, από την πλευρά της ζήτησης την περίοδο 2001-2011 καταγράφεται αύξηση του αριθμού των νοικοκυριών κατά 582.000, ενώ από το 2012 έως το 2022 υπολογίζουμε τη δημιουργία μόνο 197.000 νοικοκυριών.
Επιπρόσθετα όμως ένα νέο χαρακτηριστικό που έχει προκύψει τα τελευταία χρόνια είναι η αύξηση της ζήτησης κατοικιών λόγω βραχυχρόνιας μίσθωσης. Η ζήτηση αυτή, η οποία δρα προσθετικά στη ζήτηση για στέγαση στα εγχώρια νοικοκυριά, ανέρχεται πλέον σε 170.000 κατοικίες. 197.000 νέα νοικοκυριά συν 170.000 Airbnb
Συμπερασματικά λοιπόν, η ανισορροπία που εντοπίζει η μελέτη δεν είναι παρά προϊόν της απόστασης ανάμεσα στις 155.000 νέες κατοικίες που υπολογίζουμε ότι κατασκευάστηκαν τα τελευταία 10 χρόνια από τη μια και της συνολικής ζήτησης για 367.000 νέες κατοικίες (197.000 νέα νοικοκυριά συν 170.000 βραχυχρόνιες μισθώσεις).
Αυτό λοιπόν το έλλειμα προσφοράς έναντι ζήτησης κατά περίπου 212.000 κατοικίες είναι που έχει δημιουργήσει μια συσσωρευτική αποτίμηση των τιμών κατοικιών 14% πέρα και πάνω από την αύξηση που δικαιολογεί το επίπεδο ανάπτυξης των εισοδημάτων.
Δεδομένου δε του μεγέθους του χάσματος μεταξύ προσφοράς και ζήτησης, οι ρυθμοί αύξησης των τιμών των κατοικιών αναμένεται να μετριασθούν αλλά όχι να περάσουν σε αρνητικό πρόσημο.
Συνέπεια όλων αυτών είναι η αγορά ακινήτων να βρίσκεται στο σημείο του οικονομικού κύκλου όπου οι δυνητικοί αγοραστές είναι ακόμα διατεθειμένοι να αποδεχθούν τις ολοένα και αυξανόμενες απαιτήσεις των πωλητών, αλλά με εμφανή σημάδια κόπωσης προετοιμάζοντάς μας για την είσοδο στην επόμενη φάση το κύκλου όπου υψηλότερες τιμές θα συνοδεύονται από πτώση των συναλλαγών/αγοροπωλησιών.