Στην αγορά των ακινήτων και στην οικοδομή, που εδώ και μισό αιώνα αποτελεί την ατμομηχανή της οικονομίας, επιστρέφει η κυβέρνηση προκειμένου να βελτιώσει τα εισοδήματα και να αυξήσει την περιουσία των ελλήνων ιδιοκτητών. Αυτό έγινε με τρανταχτό τρόπο τα τελευταία πέντε χρόνια με την άνθιση του τουρισμού, ο οποίος συμπαρέσυρε την αγορά ακινήτων μέσω της Airbnb, δίνοντας ισχυρό κίνητρο να ανακαινιστούν και να ανοίξουν 120.000 κατοικίες για τους ξένους τουρίστες.
Το γεγονός αυτό, σε συνδυασμό με την επιστροφή της Ελλάδας στον επενδυτικό χάρτη, λειτούργησε ως μαγνήτης και για ξένους, οι οποίοι αγοράζουν ακίνητα στην Ελλάδα, είτε για να αποκτήσουν την Golden Visa είτε για να δημιουργήσουν υπεραξίες και να πουλήσουν στο μέλλον. Οι τοποθετήσεις των ξένων σε ακίνητα ξεπέρασαν τα 2,5 δισ. ευρώ το 2023.
Ωστόσο, το μπουμ, που μεταφράστηκε και σε αύξηση των τιμών των ακινήτων κατά 50% την τελευταία πενταετία, είχε σοβαρές κοινωνικές παρενέργειες, όπως είναι η αύξηση των τιμών των ενοικίων, οι ελλείψεις στην εύρεση φοιτητικής στέγης και, σε συνδυασμό με την αύξηση των επιτοκίων των στεγαστικών δανείων, η αδυναμία των νέων ζευγαριών να αποκτήσουν δική τους στέγη —έστω παίρνοντας στεγαστικό δάνειο.
Υπό αυτές τις συνθήκες είναι πολύ δύσκολο να απαντηθεί το ερώτημα πώς είναι δυνατόν να μένουν κλειστά 450.000 διαμερίσματα στην Αττική και 210.000 κατοικίες στη Θεσσαλονίκη και σε άλλες πόλεις, όπως έδειξε η τελευταία απογραφή του 2021.
Τη δύσκολη άσκηση θέλει να λύσει ο υπουργός Εθνικής Οικονομίας Κωστής Χατζηδάκης. Σε ρόλο υπουργού Συντονισμού, ανέλαβε να τρέξει ταυτόχρονα τρεις ουσιώδεις αλλαγές, που θα επηρεάσουν την αγορά ακινήτων και θα αυξήσουν την προσφορά κατοικιών που σήμερα παραμένουν κλειστές.
Οι αλλαγές αυτές είναι απτές και προβλέπουν ισχυρά οικονομικά κίνητρα για όσους ιδιοκτήτες θα αποφασίσουν να ανακαινίσουν σπίτια που είναι ή έχουν δηλωθεί ως «κενά» και να τα μισθώσουν για τα επόμενα τρία χρόνια.
Δαπάνες επισκευής έως 10.000 ευρώ
Το βασικό πρόγραμμα είναι το «Ανακαινίζω – Νοικιάζω». Προβλέπει επιδότηση ύψους μέχρι 10.000 ευρώ για δαπάνες επισκευής και ανακαίνισης ακινήτου, οι οποίες περιλαμβάνουν τα απαιτούμενα υλικά και τις εργασίες. Η επιδότηση ανέρχεται στο 40% των πραγματοποιηθεισών δαπανών, με την προϋπόθεση ότι τα σχετικά τιμολόγια εξοφλούνται ηλεκτρονικά.
Θεσπίζονται, δε, ισχυρές φορο-εκπτώσεις για όσους ανακαινίσουν/αναβαθμίσουν ενεργειακά την κατοικία τους, προκειμένου να περιοριστεί η φοροδιαφυγή στον κλάδο της οικοδομής. Το μέτρο έχει την αδυναμία ότι δεν αφορά όσους έχουν χαμηλά εισοδήματα, άρα δεν προκύπτει επιπλέον φόρος κατά την εκκαθάριση των φορολογικών δηλώσεων προκειμένου να απαλλαγούν, ενώ δεν αφορά όλους όσοι (και είναι χιλιάδες) δεν δηλώνουν τα πραγματικά τους εισοδήματα.
Πώς λειτουργεί πρακτικά
Ωστόσο, τα φορολογικά κίνητρα που θεσμοθετήθηκαν και ισχύουν από την αρχή του χρόνου προβλέπουν τη μείωση φόρου εισοδήματος έως και 3.200 ευρώ ετησίως (και μέχρι πέντε χρόνια) για τα νοικοκυριά που από την 1η Ιανουαρίου 2024 θα προχωρήσουν σε δαπάνες ενεργειακής, λειτουργικής ή αισθητικής αναβάθμισης των ακινήτων τους, υπό την προϋπόθεση ότι θα πληρώσουν με ηλεκτρονικά μέσα και θα λάβουν απόδειξη.
Αυτό σημαίνει ότι αν κάποιος δαπανήσει 16.000 ευρώ το 2024 για την ανακαίνιση του σπιτιού του, θα γλιτώσει φόρο εισοδήματος συνολικού ύψους 16.000 ευρώ, ποσό που επιμερίζεται ισόποσα σε πέντε χρόνια, αρχής γενόμενης με το εκκαθαριστικό του 2025 – έως το εκκαθαριστικό της φορολογικής δήλωσης του 2029.
Για παράδειγμα, ένας φορολογούμενος που θα δαπανήσει 10.000 ευρώ το 2024 για να επισκευάσει την κατοικία του και ο φόρος εισοδήματος που θα κληθεί να πληρώσει με το εκκαθαριστικό το 2025 θα ανέρχεται σε 3.000 ευρώ, θα πληρώσει 1.000 ευρώ χάρη στην έκπτωση των 2.000 ευρώ (10.000/5=2.000) που προβλέπεται για τις δαπάνες ανακαίνισης του ακινήτου του.
«Κλειδί» η έκδοση αποδείξεων/τιμολογίων
Σε κάθε περίπτωση, το «κλειδί» για να ισχύσει η έκπτωση είναι η έκδοση αποδείξεων και τιμολογίων για την προμήθεια υλικών και τις εργασίες της επισκευής ή ανακαίνισης που έγιναν στο ακίνητο και η εξόφλησή τους με ηλεκτρονικά μέσα. Βέβαια, είναι προφανές ότι για τα τιμολόγια και τις αποδείξεις που θα πάρει, ο ιδιοκτήτης θα επιβαρυνθεί με ΦΠΑ 24% – τον οποίο δεν καταβάλει στις «μαύρες συναλλαγές», ειδικά με τους μαστόρους.
Ο μόνος τρόπος για να είναι νόμιμος, είναι να απευθυνθεί σε τεχνικό γραφείο, το οποίο θα σχεδιάσει, θα προϋπολογίσει και θα πραγματοποιήσει το μικρό αυτό έργο με δικά του συνεργεία, αλλά θα έχει την υποχρέωση να κόψει τιμολόγια και παρασταστικά για το ποσό που θα συμφωνηθεί.
Οι δαπάνες που μετρούν για τη φορο-έκπτωση είναι η τοποθέτηση θερμομόνωσης, η αντικατάσταση κουφωμάτων, υαλοπινάκων κ.λπ., η εγκατάσταση ή αναβάθμιση συστήματος θέρμανσης/ψύξης, η εγκατάσταση συστήματος αυτοπαραγωγής ηλεκτρικού ρεύματος και ηλιακού θερμοσίφωνα, η επισκευή στέγης κ.ά.
Προς αλλαγές στην Golden Visa
Στο ζήτημα της Golden Visa, η κυβέρνηση αύξησε το κατώτατο όριο στις 500.000 ευρώ σε συγκεκριμένες περιοχές –Αθήνα, Θεσσαλονίκη, νησιά– προκειμένου να γίνονται μεγαλύτερες επενδύσεις. Για τα διατηρητέα, όπως έχει αναφέρει ο κ. Χατζηδάκης, μελετάται «μια ειδική ρύθμιση για το ελάχιστο όριο, ώστε να κατευθύνουμε επενδυτικά κεφάλαια σε μια κατηγορία ακινήτων όπου χρειάζεται να δοθεί ιδιαίτερη προσοχή, από πολιτιστικής και περιβαλλοντικής πλευράς».
Το νέο στοιχείο είναι ότι το όριο αυτό αναμένεται να αυξηθεί και πάλι – σύμφωνα με πληροφορίες, να πλησιάζει το 1 εκατ. ευρώ. Θα εξαιρεθούν, πάντως, τα διατηρητέα.
Τι έδειξε η απογραφή
Στην Ελλάδα των 10.482.487 κατοίκων (σύμφωνα με την τελευταία απογραφή του 2021) υπάρχουν πανελλαδικώς 770.000 κλειστές/κενές κατοικίες. Στην πλειονότητά τους βρίσκονται στην Αθήνα και στον Πειραιά (455.000 κατοικίες), στη Θεσσαλονίκη (215.000 κατοικίες), ενώ στην υπόλοιπη Ελλάδα υπάρχουν περίπου 100.000 κενές κατοικίες.
Στην αγορά Airbnb τα στοιχεία από το μητρώο της ΑΑΔΕ δείχνουν ότι 141.452 ακίνητα ανήκουν σε 102.422 φυσικά πρόσωπα. Από αυτά, έως δύο ακίνητα κατέχουν 94.982 φυσικά πρόσωπα, ενώ τρία ή περισσότερα ακίνητα κατέχουν 7.440 φυσικά πρόσωπα, και αντιστοιχούν σε 30.329 ακίνητα.
Το μεγαλύτερο, όμως, συγκεντρωμένο οικιστικό απόθεμα το έχει το Δημόσιο, καθώς στην Εταιρεία Αξιοποίησης Ακινήτων του Δημοσίου (ΕΤΑΔ) ανήκουν 74.000 ακίνητα, για τα οποία τώρα γίνεται πλήρης καταγραφή και αποτύπωση της κατάστασής τους, προκειμένου στη συνέχεια να πωληθούν, να ενοικιαστούν ή να παραχωρηθούν σε αδύναμες οικονομικά ομάδες, με βάση κοινωνικά κριτήρια.