«Τώρα το θυμήθηκαν»; Αυτή είναι η πρώτη σκέψη που έρχεται στον νου πολιτών και νοικοκυριών που χρωστούν (ή δεν χρωστούν) στις τράπεζες, παρακολουθώντας το πολιτικό θέατρο των 11 γαλάζιων βουλευτών, οι οποίοι ζήτησαν την προστασία της πρώτης κατοικίας από τους πλειστηριασμούς, όταν οι ίδιοι πριν από έναν χρόνο είχαν ψηφίσει τον τελευταίο νόμο, με τον οποίο εξαιρούνται άπαντες από την προστασία, πλην των ευάλωτων νοικοκυριών (ανέργων, ασθενών, αναπήρων).
Πίσω όμως από κάθε «πολιτικό ριάλιτι» όπως αυτό –το οποίο δεν στηρίζεται στη μυθοπλασία, αλλά πατάει πάνω σε ένα υπαρκτό πρόβλημα προκειμένου να εξυπηρετήσει προσωπικές ή άλλες πολιτικές επιδιώξεις– υπάρχει και η ουσία. Αυτή που έπρεπε να αντιμετωπίζουν έγκαιρα και με σοβαρό τρόπο οι πολιτικοί και όσοι λαμβάνουν αποφάσεις που επηρεάζουν τη ζωή των πολιτών.
Ποια είναι λοιπόν τα νέα δεδομένα για τα περίπου 150.000 στεγαστικά δάνεια που είναι κόκκινα αλλά έχουν ως εγγύηση την υποθήκη της ίδιας της κατοικίας (κύριας ή εξοχικής) και έχουν περάσει στα χέρια των funds;
Καταρχάς, το καθεστώς προστασίας δεν ισχύει σε καμία περίπτωση για τη δεύτερη ή την εξοχική κατοικία.
Οι τιμές των ακινήτων τα τελευταία επτά χρόνια ανέβηκαν σχεδόν στα επίπεδα που βρίσκονταν το 2008, προτού ξεσπάσει η κρίση. Σύμφωνα με τα επίσημα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, έχουν σημειώσει αύξηση κατά 69% από την έναρξη της ανάκαμψης της κτηματαγοράς το 2017 –όταν τα funds έμπαιναν στο παιχνίδι και αγόραζαν τα χαρτοφυλάκια μη εξυπηρετούμενων δανείων από τις τράπεζες– μέχρι σήμερα.
Μάλιστα, το ράλι τιμών των ακινήτων συνεχίζεται, καθώς το φετινό δεύτερο τρίμηνο οι τιμές πώλησης κατοικιών στο σύνολο της χώρας αυξήθηκαν κατά 9,2%, έναντι αύξησης 10,6% το πρώτο τρίμηνο και 13,8% το 2023. Αντίστοιχα, στη Θεσσαλονίκη η άνοδος άγγιξε το 12,1% (από 12,8% κατά το πρώτο τρίμηνο), ενώ στις άλλες μεγάλες πόλεις της χώρας οι τιμές ενισχύθηκαν με ετήσιο ρυθμό 7,3%. Στην υπόλοιπη χώρα (κυρίως τουριστικές περιοχές) η αύξηση των τιμών το φετινό δεύτερο τρίμηνο διαμορφώθηκε σε 10,4%.
Αρα οι ξένοι παίκτες που διαχειρίζονται τα κόκκινα δάνεια έχουν κάθε λόγο και ισχυρό κίνητρο να προχωρούν σε πλειστηριασμούς, καθώς είναι βέβαιο ότι θα βρουν αγοραστές – όπως συνέβη σε 3.250 περιπτώσεις από την αρχή του έτους μέχρι σήμερα.
Τι πρέπει να κάνουν οι δανειολήπτες
Εδώ ίσως η Πολιτεία πρέπει να παρέμβει, παρέχοντας δωρεάν νομική προστασία στους δανειολήπτες, έτσι ώστε να είναι σε θέση να παρακολουθούν την τιμή εκκίνησης που βγαίνει το ακίνητό τους στον πλειστηριασμό και στη συνέχεια να διεκδικήσουν το μέρος από το τίμημα που θα πάρουν από την πώληση, εφόσον ξεπερνά το ύψος της οφειλής τους.
Η δεύτερη παρέμβαση, που εξετάζεται μάλιστα νομικά, είναι όλοι όσοι χρωστούν στα funds μόνο τόκους και προσαυξήσεις με τις οποίες επιβαρύνθηκαν στα χρόνια της κρίσης, αλλά έχουν αποπληρώσει το κεφάλαιο του στεγαστικού δανείου, να μπορούν να έρθουν σε συμβιβασμό, ώστε να πληρώσουν ένα μικρό μέρος των τόκων (σ.σ.: που θα είναι καθαρό κέρδος για την τράπεζα ή αυτόν που κατέχει το δάνειό τους) και να κρατήσουν το σπίτι τους.
Ο «γόρδιος δεσμός»
Αυτός είναι ο «γόρδιος δεσμός» που καλείται να επιλύσει –με βάση και τα νέα δεδομένα της κτηματαγοράς και της οικονομίας– ο υπουργός Εθνικής Οικονομίας Κωστής Χατζηδάκης. Δηλαδή να προστατεύσει τη στέγη όλων όσοι χρωστούν και πληρώνουν αυτά που μπορούν έναντι της οφειλής τους. Πρόκειται άλλωστε για αρκετές χιλιάδες.
Οπως δείχνουν τα στοιχεία του ύψους των κόκκινων στεγαστικών δανείων που έχουν περάσει στα χέρια των servicers –των funds–, έχουν μειωθεί στα 22 δισ. ευρώ σε σύνολο «κόκκινων» χαρτοφυλακίων ύψους 69,76 δισ. ευρώ. Σύμφωνα με την Τράπεζα της Ελλάδος, τα υπό διαχείριση επιχειρηματικά δάνεια μειώθηκαν σε 22,78 δισ. ευρώ, και αυτά έχουν ως εγγυήσεις οικόπεδα, ακίνητα κ.ά. περιουσιακά στοιχεία των πτωχευμένων κατ΄ουσίαν επιχειρήσεων, για τα οποία δεν μπορεί να υπάρξει καμία άλλη προστασία.
Η δεύτερη κατηγορία αφορά τα υπό διαχείριση καταναλωτικά δάνεια, τα οποία περιορίστηκαν στα 15,63 δισ. ευρώ, κυρίως με τη μέθοδο του «κουρέματος» των τόκων, ακόμη και μέρους του κεφαλαίου, σε όσους είχαν κάποιο ποσό για να τα εξοφλήσουν. Τα υπόλοιπα, απ’ ό,τι δείχνει η εμπειρία, θα χαθούν για τους servicers, αφού στη συντριπτική τους πλειονότητα δεν έχουν ενυπόθηκες εγγυήσεις.
Το πρόβλημα βρίσκεται στα στεγαστικά δάνεια που έχουν ως εγγύηση το ίδιο το ακίνητο (υποθηκευμένο ή προσημειωμένο). Για να γίνει αντιληπτό το μέγεθος του προβλήματος, αν το μέσο ύψος των στεγαστικών δανείων είναι, για παράδειγμα, 200.000 ευρώ, τότε αφορά 110.000 σπίτια. Αν το μέσο ύψος είναι 150.000 ευρώ αφορά 146.000 νοικοκυριά και το σπίτι τους.
Το ευτύχημα είναι ότι από αυτόν τον τεράστιο αριθμό οι επτά στους δέκα δανειολήπτες έχουν έρθει σε συμβιβασμό. Αξιοποιώντας τις λύσεις που έδωσε προ έτους η νομοθετική παρέμβαση Χατζηδάκη για την προστασία των ευάλωτων, πάνω από 100.000 νοικοκυριά έχουν υπογράψει διμερείς συμφωνίες με τράπεζες και servicers. Σύμφωνα με επίσημα στοιχεία, μέχρι το καλοκαίρι είχαν γίνει συνολικές ρυθμίσεις από τις εταιρείες διαχείρισης απαιτήσεων ύψους 15,2 δισ. ευρώ (τα περισσότερα από στεγαστικά δάνεια), ενώ παράλληλα τρέχουν και οι ρυθμίσεις μέσω του εξωδικαστικού συμβιβασμού.
Από τον τεράστιο αριθμό οφειλετών, 75.000 επιχειρήσεις και ιδιώτες έχουν υποβάλει αίτημα ώστε να βρεθεί λύση μέσω εξωδικαστικού συμβιβασμού, ενώ μέχρι τώρα ολοκληρώθηκαν 22.214 ρυθμίσεις που αντιστοιχούν σε ποσό αρχικών οφειλών 7,52 δισ. ευρώ.
Οι άλλες διέξοδοι
Ο υπουργός Εθνικής Οικονομίας και η Τράπεζα της Ελλάδος υποστηρίζουν, σε κάθε περίπτωση, ότι «οι ρυθμίσεις δανείων έστω και την ύστατη ώρα είναι η λύση – και όχι οι πλειστηριαμοί». Και αυτή η ρύθμιση οφειλών μπορεί να γίνει με ηλεκτρονική αίτηση μέσω του Κώδικα Δεοντολογίας των τραπεζών, ώστε να γίνει η προσωρινή ή η οριστική διευθέτηση των δανείων.
Αυτή δύναται να περιλαμβάνει επιμήκυνση της διάρκειας αποπληρωμής του δανείου, μειωμένη δόση πληρωμής, προσωρινή καταβολή μόνο τόκων, διαχωρισμό της οφειλής, διαγραφή μέρους της συνολικής απαίτησης.
Η άλλη λύση είναι ο δανειολήπτης να ζητήσει βεβαίωση ευάλωτου οφειλέτη και να ενταχθεί σε ένα ενδιάμεσο πρόγραμμα στήριξης, με δυνατότητα επαναγοράς της κατοικίας. Μέσω αυτού του εργαλείου παρέχεται η προστασία της κατοικίας και η παροχή επιδότησης για
ευάλωτους οφειλέτες, μέχρι τη σύσταση του Φορέα Απόκτησης και Επαναμίσθωσης, ο οποίος προσφέρει στον οφειλέτη τη δυνατότητα να παραμείνει στην κατοικία καταβάλλοντας μίσθωμα, καθώς και δυνατότητα επαναγοράς αυτής μέσα σε 12 έτη.
Ορια στο ύψος των νέων στεγαστικών δανείων
Τέλος, προκειμένου να μην πέσουν στην παγίδα του παρελθόντος οι νέοι δανειολήπτες και να προστατευθούν τόσο οι ίδιοι όσοι και οι τράπεζες (που είναι πολύ πιο προσεκτικές και επιλεκτικές σε σχέση με το παρελθόν στις δανειοδοτήσεις τους), η Τράπεζα της Ελλάδος προτίθεται να θέσει όρια στο ύψος κάθε νέας χρηματοδότησης για απόκτηση στέγης.
Τα όρια αυτά είναι τα εξής: Το ποσό του δανείου δεν μπορεί να υπερβαίνει το 80% της εμπορικής αξίας του ακινήτου και το 90% εάν πρόκειται για νέο αγοραστή. Επίσης, η δόση δεν πρέπει να ξεπερνάει το 40% του μηνιαίου διαθέσιμου εισοδήματος του δανειολήπτη. Το ποσοστό αυτό μπορεί να φτάσει το 50% εάν πρόκειται για νέο αγοραστή.